Działalność kontrolna RIO w Katowicach. Cz. 2

Ocena kontroli RIO w zakresie gospodarowania mieniem komunalnym przez Miasto Tychy.
Przepis na podstawie, którego dokonano sprzedaży stanowi, iż „przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości”.

        Zbycie nieruchomości stanowiących własność lub będących w użytkowaniu wieczystym gminy, powiatu lub województwa powinno następować w trybie przetargu (art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przetarg ustny organizuje się w celu uzyskania jak najwyższej ceny, natomiast przetarg pisemny w celu uzyskania najkorzystniejszej oferty.

         Tryb bezprzetargowy jest trybem specjalnym i może zostać zastosowany jedynie w przypadkach ściśle określonych w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wymienione możliwości zastosowania trybu bezprzetargowego stanowią katalog zamknięty, więc przepisów tych nie należy interpretować w sposób rozszerzający.

1. W opisanej w pkt. 1 sytuacji zwrócić należy uwagę na dużą powierzchnię działek zbywanych w drodze bezprzetargowej, która może wskazywać, iż przy założeniu że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej może być samodzielną działką budowlaną, a jeżeli nie (np. ze względu na zapisy planu zagospodarowania przestrzennego lub przebiegającą infrastrukturę liniową) należy szczegółowo rozeznać czy niema możliwości samodzielnego zagospodarowania nieruchomości lub czy zbywana nieruchomość już nie jest zagospodarowana jako odrębna nieruchomość, co wyklucza sprzedaż w trybie bezprzetargowym ze względu na niespełnienie podstawowej przesłanki umożliwiającej sprzedaż na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W wystąpieniu pokontrolnym zawarta została informacja, że 1 z działek była objęta umową dzierżawy z przeznaczeniem pod ogólnodostępny parking (prawdopodobnie była samodzielnie zagospodarowana pod parking), co daje podstawę do stwierdzenia, że nieruchomość powinna zostać zbyta w drodze przetargu. Strona zbywająca stwierdziła, że nieruchomości nie stanowią samodzielnych działek budowlanych pomimo, iż z przepisu jasno wynika, że zbywana nieruchomość nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość.

W opisanej powyżej sytuacji zastanawia dlaczego nie wyznaczono nieruchomości do zbycia w drodze przetargu. Brak organizacji przetargu mógł spowodować niegospodarne zadysponowanie majątkiem nieruchomym Miasta Tychy ponieważ przy wyznaczeniu nieruchomości do zbycia w drodze przetargu większy krąg podmiotów mógłby zainteresować się zbywanym terenem, co przełożyłoby się na osiągnięcie wyższej ceny za sprzedaną nieruchomość.

2. W przypadkach opisanych w pkt. 2 zbywane działki posiadają jeszcze większą powierzchnię. W tym przypadku można mieć takie same zastrzeżenia jak do sprawy opisanej w pkt 1. Dodatkowo okazuje się, iż zbywana nieruchomość może poprawić warunki zagospodarowania innych sąsiednich nieruchomości. Jest to dodatkowy argument przemawiający za wyznaczeniem przedmiotowego terenu do sprzedaży w drodze przetargu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 7 lipca 2010 r. (IV SA/Po 230/10) stwierdził, iż:

1. Bezprzetargowa sprzedaż na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. może mieć miejsce jedynie wtedy, gdy tylko jedna osoba może być zainteresowana kupnem. Wtedy organizowanie przetargu nie miałoby sensu. Jeśli jednak zainteresowanych może być więcej i sprzedawana nieruchomość lub część nieruchomości może mieć związek funkcjonalny z więcej niż jedną nieruchomością przyległą, taki tryb sprzedaży jest niedopuszczalny.

2. Najistotniejszą kwestią przy rozstrzyganiu, czy konkretna działka może być zbyta na drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., jest okoliczność, czy istnieją inne nieruchomości, których właściciele mieliby na podstawie art. art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. prawo wystąpienia do organu z wnioskiem o sprzedanie nieruchomości na poprawę warunków zagospodarowania własnej nieruchomości. Natomiast brak reakcji właścicieli innych nieruchomości przylegających do sprzedawanej działki na informację, iż toczą się rokowania dotyczące sprzedaży tej działki, nie może oznaczać, że zwalnia to organ z obowiązku przeprowadzenia przetargu. Wręcz przeciwnie, organ, wiedząc, iż kupnem nieruchomości mogą być zainteresowane inne podmioty, zamiast informować ich o toczących się rozmowach, winien podjąć działania zmierzające do sprzedania tej nieruchomości w drodze przetargu.

            Odnośnie sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym wypowiedział się również Sąd Najwyższy. Poniżej fragment treści wyroku z dnia 6 marca 2009 r. (II CSK 589/08).

1. Określony w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie ma zastosowania w sprawie, w której nabycie działki zmierza do poprawienia warunków nie jednej nieruchomości przyległej, ale przynajmniej dwóch. Gdy więc możliwość poprawienia warunków odnosi się do większej liczby nieruchomości musi być przeprowadzony przetarg, a umowa zbycia zawarta bez przetargu jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c. w zw. z art. 37 ust. 1 u.g.n.).

2. Przetarg - zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. ustanawiającym wyjątek od zasady sprzedawania przez gminę nieruchomości w drodze przetargu - ma charakter fakultatywny. W tej zaś sytuacji przepis art. 705 § 1 k.c. należy wykładać zawężająco przyjmując, że dokonane w nim rozszerzenie kręgu podmiotów legitymowanych do żądania unieważnienia nie dotyczy takiej sytuacji.

3. Podstawą unieważnienia umowy, a więc jej względnej nieważności na podstawie art. 705 § 1 k.c., jest negatywna ocena zachowania strony umowy zawartej w wyniku przetargu, jego uczestnika lub osoby trzeciej działającej w porozumieniu z nimi, które jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego i wpłynęło na wynik przetargu. Zachowaniem sprzecznym z prawem w rozumieniu tego przepisu jest jedynie działanie, pozostające w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami.

4. Artykuł 705 § 1 k.c. ma zastosowanie zarówno do przetargów podlegających wyłącznie k.c. o charakterze fakultatywnych jak i przetargów obligatoryjnych. Nie dotyczy on natomiast oceny zasad postępowania przetargowego, które określają przepisy bezwzględnie obowiązujące i nie ma zastosowania do unieważnienia przetargu. W tym zakresie zastosowanie znajduje art. 58 k.c.

Kontrola wykazała również, iż Miasto Tychy oddało w dzierżawę nieruchomość na okres od 01.07.2006r. do 31.12.2011r. bez zachowania formy przetargu.

RIO jako podmiot odpowiedzialny za kontrole działalności finansowej j.s.t. stwierdził jedynie we wnioskach pokontrolnych, iż należy wzmocnić nadzór nad pracownikami odpowiedzialnymi za kontrolowany obszar działalności Miasta Tychy.

RIO nie posiada uprawnień operacyjno-rozpoznawczych ani dochodzeniowo-śledczych jednak w przypadku stwierdzenia uchybień powinna powiadomić o wynikach kontroli odpowiednie organy, które zdecydują czy zachodzą przesłanki do szerszego zbadania spraw pod kątem możliwości wystąpienia nieprawidłowości.

Podejrzewając możliwość wystąpienia nieprawidłowości należałoby zbadać np. kto był stroną nabywającą, czy strony (personalnie) były powiązane ze sobą w sposób nieformalny i czy cena nabycia była preferencyjna.

Podobne sytuacje miały miejsce również w przypadkach innych jednostek kontrolowanych przez RIO.

Przy gospodarowaniu mieniem komunalnym może dochodzić do wielu różnych uchybień, nieprawidłowości, co wynika z wielu możliwości dysponowania mieniem jakie dają przepisy obowiązujące w tym zakresie tym bardziej należy wzmocnić kontrolę przestrzegania przepisów na podstawie których dochodzi do cywilnoprawnego obrotu nieruchomym mieniem j.s.t.

Źródło: Opracowanie własne.

Żadna część tekstów zamieszczanych na stronie http://antykorupcyjny.blogspot.com/ nie może być powielana i rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym również elektroniczny i mechaniczny) włącznie z kopiowaniem i digitalizacją bez pisemnej zgody autora.

Kontakt możliwy pod adresem e-mail: antykorupcyjny@gmail.com