Zbycie
nieruchomości stanowiących własność lub będących w użytkowaniu wieczystym
gminy, powiatu lub województwa powinno następować w trybie przetargu (art. 37
ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przetarg ustny organizuje się w
celu uzyskania jak najwyższej ceny, natomiast przetarg pisemny w celu uzyskania
najkorzystniejszej oferty.
Tryb
bezprzetargowy jest trybem specjalnym i może zostać zastosowany jedynie w
przypadkach ściśle określonych w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Wymienione możliwości zastosowania trybu bezprzetargowego
stanowią katalog zamknięty, więc przepisów tych nie należy interpretować w
sposób rozszerzający.
1. W opisanej w pkt. 1 sytuacji zwrócić należy uwagę na dużą
powierzchnię działek zbywanych w drodze bezprzetargowej, która może wskazywać,
iż przy założeniu że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej może być
samodzielną działką budowlaną, a jeżeli nie (np. ze względu na zapisy planu
zagospodarowania przestrzennego lub przebiegającą infrastrukturę liniową) należy
szczegółowo rozeznać czy niema możliwości samodzielnego zagospodarowania
nieruchomości lub czy zbywana nieruchomość już nie jest zagospodarowana jako
odrębna nieruchomość, co wyklucza sprzedaż w trybie bezprzetargowym ze względu
na niespełnienie podstawowej przesłanki umożliwiającej sprzedaż na podstawie
art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W wystąpieniu
pokontrolnym zawarta została informacja, że 1 z działek była objęta umową
dzierżawy z przeznaczeniem pod ogólnodostępny parking (prawdopodobnie była
samodzielnie zagospodarowana pod parking), co daje podstawę do stwierdzenia, że
nieruchomość powinna zostać zbyta w drodze przetargu. Strona zbywająca
stwierdziła, że nieruchomości nie stanowią samodzielnych działek budowlanych
pomimo, iż z przepisu jasno wynika, że zbywana nieruchomość nie może być
zagospodarowana jako odrębna nieruchomość.
W opisanej powyżej sytuacji zastanawia
dlaczego nie wyznaczono nieruchomości do zbycia w drodze przetargu. Brak
organizacji przetargu mógł spowodować niegospodarne zadysponowanie majątkiem
nieruchomym Miasta Tychy ponieważ przy wyznaczeniu nieruchomości do zbycia w
drodze przetargu większy krąg podmiotów mógłby zainteresować się zbywanym
terenem, co przełożyłoby się na osiągnięcie wyższej ceny za sprzedaną
nieruchomość.
2. W przypadkach opisanych w pkt. 2 zbywane działki posiadają
jeszcze większą powierzchnię. W tym przypadku można mieć takie same
zastrzeżenia jak do sprawy opisanej w pkt 1. Dodatkowo okazuje się, iż zbywana
nieruchomość może poprawić warunki zagospodarowania innych sąsiednich
nieruchomości. Jest to dodatkowy argument przemawiający za wyznaczeniem przedmiotowego
terenu do sprzedaży w drodze przetargu.
Wojewódzki Sąd
Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 7 lipca 2010 r. (IV SA/Po 230/10) stwierdził, iż:
1. Bezprzetargowa sprzedaż na
podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. może mieć miejsce jedynie wtedy, gdy
tylko jedna osoba może być zainteresowana kupnem. Wtedy organizowanie przetargu
nie miałoby sensu. Jeśli jednak zainteresowanych może być więcej i sprzedawana
nieruchomość lub część nieruchomości może mieć związek funkcjonalny z więcej
niż jedną nieruchomością przyległą, taki tryb sprzedaży jest niedopuszczalny.
2. Najistotniejszą kwestią przy
rozstrzyganiu, czy konkretna działka może być zbyta na drodze bezprzetargowej
na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., jest okoliczność, czy istnieją inne
nieruchomości, których właściciele mieliby na podstawie art. art. 37 ust. 2 pkt
6 u.g.n. prawo wystąpienia do organu z wnioskiem o sprzedanie nieruchomości na
poprawę warunków zagospodarowania własnej nieruchomości. Natomiast brak reakcji
właścicieli innych nieruchomości przylegających do sprzedawanej działki na
informację, iż toczą się rokowania dotyczące sprzedaży tej działki, nie może
oznaczać, że zwalnia to organ z obowiązku przeprowadzenia przetargu. Wręcz
przeciwnie, organ, wiedząc, iż kupnem nieruchomości mogą być zainteresowane
inne podmioty, zamiast informować ich o toczących się rozmowach, winien podjąć
działania zmierzające do sprzedania tej nieruchomości w drodze przetargu.
Odnośnie sprzedaży
nieruchomości w trybie bezprzetargowym wypowiedział się również Sąd Najwyższy.
Poniżej fragment treści wyroku z dnia 6 marca 2009 r. (II CSK 589/08).
1. Określony
w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie ma zastosowania w sprawie, w której nabycie
działki zmierza do poprawienia warunków nie jednej nieruchomości przyległej,
ale przynajmniej dwóch. Gdy więc możliwość poprawienia warunków odnosi się do
większej liczby nieruchomości musi być przeprowadzony przetarg, a umowa zbycia
zawarta bez przetargu jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c. w zw. z art. 37
ust. 1 u.g.n.).
2. Przetarg - zgodnie z art. 37
ust. 2 pkt 6 u.g.n. ustanawiającym wyjątek od zasady sprzedawania przez gminę
nieruchomości w drodze przetargu - ma charakter fakultatywny. W tej zaś
sytuacji przepis art. 705 § 1 k.c. należy wykładać zawężająco przyjmując, że dokonane w
nim rozszerzenie kręgu podmiotów legitymowanych do żądania unieważnienia nie
dotyczy takiej sytuacji.
3. Podstawą unieważnienia umowy,
a więc jej względnej nieważności na podstawie art. 705 § 1 k.c., jest negatywna
ocena zachowania strony umowy zawartej w wyniku przetargu, jego uczestnika lub
osoby trzeciej działającej w porozumieniu z nimi, które jest sprzeczne z prawem
lub zasadami współżycia społecznego i wpłynęło na wynik przetargu. Zachowaniem
sprzecznym z prawem w rozumieniu tego przepisu jest jedynie działanie,
pozostające w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami.
4. Artykuł 705 § 1 k.c. ma
zastosowanie zarówno do przetargów podlegających wyłącznie k.c. o charakterze
fakultatywnych jak i przetargów obligatoryjnych. Nie dotyczy on natomiast oceny
zasad postępowania przetargowego, które określają przepisy bezwzględnie
obowiązujące i nie ma zastosowania do unieważnienia przetargu. W tym zakresie
zastosowanie znajduje art. 58 k.c.
Kontrola
wykazała również, iż Miasto Tychy oddało w dzierżawę nieruchomość na okres od
01.07.2006r. do 31.12.2011r. bez zachowania formy przetargu.
RIO jako
podmiot odpowiedzialny za kontrole działalności finansowej j.s.t. stwierdził
jedynie we wnioskach pokontrolnych, iż należy
wzmocnić nadzór nad pracownikami odpowiedzialnymi za kontrolowany obszar
działalności Miasta Tychy.
RIO nie
posiada uprawnień operacyjno-rozpoznawczych ani dochodzeniowo-śledczych jednak
w przypadku stwierdzenia uchybień powinna powiadomić o wynikach kontroli odpowiednie
organy, które zdecydują czy zachodzą przesłanki do szerszego zbadania spraw pod
kątem możliwości wystąpienia nieprawidłowości.
Podejrzewając
możliwość wystąpienia nieprawidłowości należałoby zbadać np. kto był stroną
nabywającą, czy strony (personalnie) były powiązane ze sobą w sposób
nieformalny i czy cena nabycia była preferencyjna.
Podobne
sytuacje miały miejsce również w przypadkach innych jednostek kontrolowanych
przez RIO.
Przy
gospodarowaniu mieniem komunalnym może dochodzić do wielu różnych uchybień,
nieprawidłowości, co wynika z wielu możliwości dysponowania mieniem jakie dają
przepisy obowiązujące w tym zakresie tym bardziej należy wzmocnić kontrolę
przestrzegania przepisów na podstawie których dochodzi do cywilnoprawnego
obrotu nieruchomym mieniem j.s.t.
Źródło:
Opracowanie własne.
Żadna
część tekstów zamieszczanych na stronie http://antykorupcyjny.blogspot.com/
nie może być powielana i rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w
jakikolwiek sposób (w tym również elektroniczny i mechaniczny) włącznie z
kopiowaniem i digitalizacją bez pisemnej zgody autora.
